智者勇進(jìn)?接續(xù)奮進(jìn)新江蘇|吳艷濤：以極致產(chǎn)品與真誠(chéng)服務(wù)“破局”的金茂南京掌舵人
來(lái)源： 紫牛新聞
2025-12-17 18:35:00
在南京樓市仍處于低迷中徘徊的2025年12月，吳艷濤站在江寧金茂府的實(shí)景園林中，面對(duì)逆市走高的銷(xiāo)售行情，他語(yǔ)出驚人：“艱難的路，不是誰(shuí)都有資格走的?！?/p>
從數(shù)據(jù)上看，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)在這個(gè)冬季遭遇了一波新的調(diào)整。金茂南京地區(qū)公司總經(jīng)理吳艷濤告訴記者，“金九銀十”過(guò)后，市場(chǎng)的觀望情緒變得有些濃厚，無(wú)論是二手房還是新房，成交量下調(diào)幅度超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。然而，在這樣的樓市環(huán)境下，金茂旗下項(xiàng)目卻異軍突起，上演“未開(kāi)先罄”“未全先滿”的熱銷(xiāo)奇跡——江寧金茂府在實(shí)景展示區(qū)尚未正式對(duì)外開(kāi)放的情況下，首期房源在48小時(shí)內(nèi)宣告售罄；金茂·樾滿云川在全維實(shí)景尚未公開(kāi)時(shí)，每周到訪客戶卻超過(guò)500組。
吳艷濤正以“破題者”的姿態(tài)，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)在寒冬中尋找出路，而他的答案只有兩個(gè)詞：極致產(chǎn)品、真誠(chéng)服務(wù)。
01 一場(chǎng)研討會(huì)：破題者的冷靜判斷
“金九銀十”后的南京樓市，呈現(xiàn)出一幅復(fù)雜的格局——市場(chǎng)觀望情緒濃厚，成交數(shù)據(jù)不如預(yù)期，吳艷濤坦言：“要有破題思路?！?/p>
江寧金茂府示范區(qū)
面對(duì)這種局面，金茂總部在北京召開(kāi)了為期兩天的研討會(huì)，探討“十五五”期間企業(yè)的發(fā)展方向，核心結(jié)論就是兩個(gè)關(guān)鍵詞：“產(chǎn)品引領(lǐng)，客戶至上”，吳艷濤對(duì)這個(gè)戰(zhàn)略方向深表認(rèn)同。“有些客戶自己也不清楚想要什么樣的房子，企業(yè)只有推出好的產(chǎn)品、好的服務(wù)，才能穿越周期，才能收獲客戶的滿意?！?br/>
他說(shuō)，30年前金茂在上海建了“中華第一高樓”金茂大廈，這么多年過(guò)去，至今還是金茂人心中的圖騰，因此，對(duì)產(chǎn)品的敬畏精神一直深刻烙印在金茂人心中。他還反思前些年的行業(yè)狀況：“在地產(chǎn)界爆發(fā)式發(fā)展、野蠻增長(zhǎng)的過(guò)程中，說(shuō)句實(shí)在話，那是一個(gè)劣幣驅(qū)逐良幣的時(shí)代?！闭?yàn)槿绱?，回歸本質(zhì)、做好產(chǎn)品，已經(jīng)成為金茂在行業(yè)調(diào)整期的最核心戰(zhàn)略。
江寧金茂府示范區(qū)
02 一本《喬布斯傳》：極致產(chǎn)品的信仰
其實(shí)在金茂的內(nèi)部研討會(huì)召開(kāi)之前，每位高管都收到了一本《喬布斯傳》，從這個(gè)細(xì)節(jié)上不難看出，公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向就是要做地產(chǎn)界的“蘋(píng)果”，追求極致的用戶體驗(yàn)。
吳艷濤透露，總部在會(huì)上要求地區(qū)公司的總經(jīng)理必須成為首席產(chǎn)品官，要著力打造產(chǎn)品引領(lǐng)的文化?！斑^(guò)去，項(xiàng)目示范區(qū)做到八九分的水平，就可以對(duì)外開(kāi)放了，而現(xiàn)在必須經(jīng)過(guò)總部嚴(yán)格評(píng)審才能公開(kāi)?！彼麑?duì)記者說(shuō)，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的提升已經(jīng)傳導(dǎo)到樓盤(pán)建設(shè)的各個(gè)層面，在他看來(lái)，無(wú)論是剛需盤(pán)還是改善盤(pán)，本質(zhì)上都要做到極致。
江寧金茂府樣板間
以江寧金茂府為例，這是南京首個(gè)“低密度四代宅”金茂府，總戶數(shù)僅406戶，140平方米到220平方米的四房大平層，得房率接近100%。最吸引人的“空中島嶼”設(shè)計(jì)——最大約22平方米的多功能露臺(tái)，將傳統(tǒng)邊角空間轉(zhuǎn)化為觀景、晾曬、社交的復(fù)合場(chǎng)景，真正實(shí)現(xiàn)“有天有地有院子”。正是對(duì)產(chǎn)品的極致追求，首開(kāi)售罄后又加推兩幢樓，房?jī)r(jià)也站穩(wěn)在“4萬(wàn)/㎡”的高位。
吳艷濤還以今年全南京銷(xiāo)售套數(shù)冠軍“東山金茂曉棠”為例，這個(gè)項(xiàng)目全年銷(xiāo)售近600套，是他最為自豪的樓盤(pán)。總結(jié)其成功關(guān)鍵，雖然定位偏剛需，但是絕不降低產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，89平方米的房子送雙開(kāi)門(mén)冰箱，施工工藝和設(shè)計(jì)思路也與改善盤(pán)同等標(biāo)準(zhǔn)，“總之一句話，莫欺少年窮，你要充分滿足客戶的實(shí)際需求，換來(lái)的自然是銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的上升?！?/p>
江寧金茂府樣板間
03 “把客戶當(dāng)做家人”：服務(wù)哲學(xué)的升華
在采訪中，“敬畏客戶”是吳艷濤說(shuō)得最多的一個(gè)詞?！翱蛻籼岢龅囊?，要用同理心去看待，只要從情感上來(lái)講是合理的，都應(yīng)該滿足”，他對(duì)記者說(shuō)，在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境中，客戶還愿意掏幾百上千萬(wàn)來(lái)買(mǎi)房，在他看來(lái)就是對(duì)品牌的信任和對(duì)美好家園的憧憬。
首先是在小區(qū)配套設(shè)施上，金茂南京從秦淮金茂府項(xiàng)目開(kāi)始，做到了南京地產(chǎn)界第一個(gè)在交付之前將會(huì)所開(kāi)放給客戶使用的項(xiàng)目。吳艷濤介紹說(shuō)，只要是購(gòu)買(mǎi)秦淮金茂府的客戶，都可以使用會(huì)所內(nèi)的泳池、私宴廳、酒吧等設(shè)施，每年還會(huì)為每戶提供一桌生日私宴，這種創(chuàng)新服務(wù)帶來(lái)了意想不到的效果：每當(dāng)客戶帶朋友來(lái)售樓處吃飯，自然也就會(huì)順帶看看房子，從而形成“老帶新”的良性循環(huán)，這往往要比銷(xiāo)售人員說(shuō)得口干舌燥更有效果。
金茂樾滿云川示范區(qū)
吳艷濤總結(jié)說(shuō)，做地產(chǎn)最講究的是以真心換真心，只有堅(jiān)持長(zhǎng)期主義、理解客戶，才能積累起公司的品牌，千萬(wàn)不能清盤(pán)了就萬(wàn)事大吉。“以后地產(chǎn)界就是寡頭之間的競(jìng)爭(zhēng)，南京有可能只剩下五六家房企，老百姓買(mǎi)房看中的就是品牌?！?br/>
04 案例解碼：熱銷(xiāo)背后的產(chǎn)品邏輯
江寧金茂府“未開(kāi)先罄”的現(xiàn)象，在吳艷濤看來(lái)并非偶然，而是產(chǎn)品力的必然結(jié)果，光是從研究到拿地便花了四個(gè)月時(shí)間。面對(duì)這幅優(yōu)質(zhì)地塊，開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)原本有兩種選擇：一是做剛改產(chǎn)品，配置不用太高，300萬(wàn)出頭也很有市場(chǎng)；或者堅(jiān)持做高配置、高溢價(jià)的金茂府產(chǎn)品線，不浪費(fèi)土地資源的稀缺性。
金茂樾滿云川示范區(qū)
最終，吳艷濤和他的團(tuán)隊(duì)選擇了后者。
吳艷濤在解釋這個(gè)決策時(shí)表示，他自己是設(shè)計(jì)出身，在他的職業(yè)生涯里，這次在產(chǎn)品的創(chuàng)新方面有三個(gè)方面“很大膽”：一是采用了很多新材料、新技術(shù)，比如陶板、陶棍的使用，都是愛(ài)馬仕同款材料；二是在建筑用色上大膽嘗試，光是建筑外立面的顏色就有五六種，室內(nèi)更多；三是在空間營(yíng)造上創(chuàng)新突破，比如打造了1400平方米的地下下沉庭院，與其他項(xiàng)目的下沉庭院多是為了采光相比，江寧金茂府的下沉庭院被設(shè)計(jì)成“上下折疊的自然森林”，實(shí)現(xiàn)了“見(jiàn)江寧之未見(jiàn)”的效果。
金茂樾滿云川樣板間
產(chǎn)品創(chuàng)新帶來(lái)了立竿見(jiàn)影的效果：江寧金茂府今年9月29日取得一幢樓的銷(xiāo)售許可，“基本上兩天內(nèi)就轉(zhuǎn)化光了”，10月份趁熱打鐵加推兩幢樓，當(dāng)月簽約金額6.02億元，成為2025年全南京單月開(kāi)盤(pán)簽約最高的項(xiàng)目。
05 2026，最艱難一年與長(zhǎng)期主義者的堅(jiān)守
面對(duì)未來(lái)，吳艷濤判斷市場(chǎng)仍在“底部徘徊”，并預(yù)測(cè)2026年可能是最艱難的一年，好在“曙光”就在前方，預(yù)計(jì)明年下半年南京會(huì)率先有一波反彈。
“南京是這一輪調(diào)整中領(lǐng)跌的城市之一，甚至有人說(shuō)呈現(xiàn)出‘無(wú)腦跌’的特征，市場(chǎng)反轉(zhuǎn)也會(huì)在此類(lèi)城市中出現(xiàn)”。吳艷濤認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)的低迷主要是恐慌性觀望壓制了需求，“單盤(pán)主義”興起，即一個(gè)板塊往往只有一個(gè)項(xiàng)目賣(mài)得好，其他都在“望天收”。在這樣的大環(huán)境中，吳艷濤帶領(lǐng)金茂南京堅(jiān)持兩大精神：一是楊根思連的“三個(gè)不相信”精神，即“不相信有完不成的任務(wù)，不相信有克服不了的困難，不相信有戰(zhàn)勝不了的敵人”，將每一件事做到極致；二是發(fā)揮“撞南墻精神”，面對(duì)困難不繞道而行，而是直面挑戰(zhàn)，尋求突破。
金茂樾滿云川樣板間
談及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，他認(rèn)為定制化會(huì)是追求的方向之一，比如木飾面的顏色可選，深淺由人；以及室內(nèi)套型兩房或是三房或是四房，可以接受客戶的定制，這些都可以進(jìn)行嘗試。對(duì)于閑置土地和存量資產(chǎn)，金茂南京也在積極探索盤(pán)活路徑，讓市場(chǎng)資源發(fā)揮最大的效應(yīng)。
采訪接近尾聲，吳艷濤的目光依然堅(jiān)定。地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代或許已經(jīng)過(guò)去，但他相信，以真心換真心，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的企業(yè)，依然能在調(diào)整期中找到自己的位置。
記者手記：
有人曾這樣評(píng)價(jià)金茂的發(fā)展：29城81府，并不是簡(jiǎn)單的數(shù)字堆砌，而是靠著領(lǐng)先的產(chǎn)品力和府系的獨(dú)特魅力，不斷虹吸高圈層人士的有力證明。在吳艷濤眼中，這恰是他和他的團(tuán)隊(duì)奮進(jìn)的方向，與業(yè)主的雙向奔赴，才能抵達(dá)對(duì)美好生活的無(wú)限向往。
揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾?馬祚波
校對(duì) 潘政