徐波濤：“好房子”，源自真正的“居住視角”
來源： 紫牛新聞
2025-12-31 15:01:00
自一年前一期首開以來，GARDEN19|賢坤花園及其背后的中堃置業(yè)，就以創(chuàng)新者定位，為平淡許久的南京樓市注入了鮮活動力，在被多家媒體稱為驚艷之作的同時，項目也受到了客戶的極大認可。在房地產業(yè)內，無論是外地同行到南京參觀，抑或南京地產人的閑聊聚會，賢坤花園也都是繞不開的話題。
在行業(yè)發(fā)生深刻轉折的當下，中堃何以有意愿逆市入局？將大規(guī)?！肮I(yè)化”的住宅產品帶入手工式“定制化”的賽道，賢坤花園的探索能否為行業(yè)提供新的路徑？ “可視化”建設、主動現(xiàn)房、熟人社區(qū)……一系列圍繞“客戶為中心”的實踐能否復制？“后地產時代”，如何定義、打造“好房子”？近日，揚子晚報/紫牛新聞記者對“現(xiàn)象級產品”賢坤花園的創(chuàng)造者，中堃置業(yè)創(chuàng)始人徐波濤進行了專訪。
逆市入局|“后地產時代”機會何在
中堃有著堅定的價值觀與戰(zhàn)略，圍繞主城低密、深耕主流改善市場的開發(fā)理念，自2023年成立以來，中堃置業(yè)已參與包括賢坤花園在內的6個主城低密項目開發(fā)。其中賢坤花園一期于2024年11月首秀， 130套洋房，5.84萬元/平方米均價，首開去化率八五成，為行業(yè)增加了信心。而這一切成績的取得，其實是中堃團隊踐行理念的結果。
所有的結果首先源于思想。在創(chuàng)業(yè)之前，徐波濤首先從時間和空間兩個維度思考房地產行業(yè)的未來趨勢是什么？時間維度是發(fā)展階段更早的國家與地區(qū)，房地產與經(jīng)濟的關系？空間維度就是在經(jīng)濟體量規(guī)模與國內類似的城市，房地產發(fā)展有什么特點？
“當時我跑了世界很多地方，思考房地產還能不能做？怎么做？”答案是——“變”。
“2023年是中國房地產業(yè)的分水嶺。2019年以前，房地產是投資品，關鍵詞是‘搖’，開發(fā)商搖號拿地，購房者搖號搶房子。頭部房企沖千億、萬億，因為上規(guī)模才有生存空間，才有好的資信評級，才能拿到更多的融資支持?！?019-2023年是盤整期，隨著政策收緊與供求關系的變化，市場出現(xiàn)明顯的下行趨勢，二三十年的高速發(fā)展周期宣告終結。
房地產業(yè)還有機會嗎？從中國香港到東京到新加坡，從紐約到倫敦到巴黎，在世界范圍考察之后，最終得出結論：房地產作為衣食住行相關的傳統(tǒng)行業(yè)，消失的邏輯幾乎沒有。在任何國家，房地產在GDP中總是占有一定比例。比如房地產崩盤后的日本，經(jīng)濟發(fā)展遭遇了‘消失的三十年’，但東京中央?yún)^(qū)、港區(qū)房產依然相對保值，長周期看還在升值?！?/p>
行業(yè)不會消亡，但運轉的邏輯必然要變。
消費時代、自住時代、現(xiàn)房時代，步入新周期的房地產業(yè)，讓中堃團隊看到了可以踐行的未來。
直面痛點|如何改寫“好房子”標準
2023年11月，中堃獲取江心洲G70地塊，聯(lián)袂中北地產、東方企業(yè)集團共創(chuàng)賢坤花園一期。此后兩年中，在城中啟動老門東G10地塊（門東源?。?，與長住控股集團珠江路G05地塊進行合作；在河西，聯(lián)袂建鄴國資集團開發(fā)江心洲G50（賢坤花園二期）、獲取河西中G67地塊，并與中北盛業(yè)G72地塊合作。
中堃置業(yè)積極與理念一致、價值觀共鳴的合作伙伴攜手。
中北地產成立于1992年，隸屬于南京公用發(fā)展股份有限公司，從高端人居打磨，到城市基建工程匠筑，以國資穩(wěn)健實力和責任擔當引領城市人居創(chuàng)新。東方企業(yè)集團作為城市綜合服務多元產業(yè)集團，形成以文旅商業(yè)地產為主業(yè)，經(jīng)營范圍輻射品牌街區(qū)運營、產業(yè)園區(qū)打造等在內的多元化產業(yè)，旗下1912品牌是一張能夠為城市帶來多層面效益共贏的城市文化名片。建鄴國資集團是建鄴區(qū)屬國有獨資企業(yè)，融匯國資穩(wěn)健實力，攜手中堃從用戶需求和生活本源出發(fā)，迎接改善居住新時代。
無論是自己開發(fā)，還是與理念一致的合作伙伴合作，中堃獲取項目多為低容積率的小項目，地上建筑面積最高3.88萬平方米，最低僅1.17萬平方米，奠定了“小而美”的發(fā)展方向。
“小”意味著服務更注重生活品質的小眾改善人群，以及更精細化的賽道。
“房地產一定是主流改善和終極改善進入新房市場。剛需剛改進入二手房市場?！痹诩毞质袌鲋?，不做大盤、堅持主城開發(fā)是中堃團隊的判斷?！罢嬲闹髁鞲纳?，一定要好的地段、新的科技、新的材料、新的工藝、新的政策，他們追求與時代前沿相匹配的東西?！?/p>
“目前城市化速度已漸漸放緩，部分地方還出現(xiàn)了逆城市化現(xiàn)象，在此背景下，行業(yè)都在追求更大的確定性?！毙觳治隽水斚聵鞘凶钌顚哟蔚奈鍌€痛點。
首先是房子能不能交付？其次交付的是不是跟當初承諾的一樣，是不是所見即所得？第三，是交房子還是交家，客戶個性化的需求能不能得到滿足？比如我家只有兩口人，我想要也有能力買大房子，但為什么要搞五間房？或者我喜歡簡約風格，為什么只能接受開發(fā)商單一模式的裝修？第四，房子耐不耐用，會不會住兩年開裂漏水一連串的煩心事？第五，未來社區(qū)氛圍是不是和諧一致？能不能實現(xiàn)溫暖融洽的鄰里關系？
賢坤花園嘗試將這五大痛點逐一解決。
主動現(xiàn)房：項目開放時小區(qū)80%實景呈現(xiàn)，所見即所得，解決能不能交和貨不對板問題。
可視化建設：高標準用材，嚴把建設關，在交付前建造過程中三次啟動“家的開放日”，包括隱蔽工程、科技系統(tǒng)施工及柜體安裝等，邀請業(yè)主全家參與品控，施工方一把手全程陪同參與，從客戶視角、客戶標準來檢驗品質。
個性化定制：一期130套、二期101套全部一對一個性定制。如二期199平方米戶型二房到四房均可選擇，三種裝修風格任選，電器品牌可以選擇，柜體配置多少自由選擇，將家的主導權交還業(yè)主，解決個性化問題。
熟人社區(qū)：賢坤花園二期將本可做別墅的地塊做成純粹的低密洋房，盡可能地實現(xiàn)項目一、二期業(yè)主圈層的一致性。并通過大量公共空間的配建、社群組織的搭建，讓業(yè)主未搬新家，先交新友，打破傳統(tǒng)新小區(qū)看不見但卻普遍存在的鄰里隔膜。
從當下到未來，從空間到時間，從有形的房子到無形的生活，中堃團隊與合作伙伴將對房地產的思考，一一融入賢坤花園的設計、建造、運營之中。
居住視角|“賢坤現(xiàn)象”能否復制
去年賢坤花園一期開盤以來，來賢坤花園參觀的企業(yè)很多，甚至外地還出現(xiàn)了一些形似的項目，但業(yè)內有一種觀點，“賢坤模式”難以復制。
難以復制的本質在于，賢坤花園踐行的其實是圍繞“客戶為中心”的理念而做出的主動創(chuàng)新——回到市場本質思考，與客戶進行共創(chuàng)、與合作方達成共識。
對此，中堃認為，產品設計多種多樣，各家房企也各有神通?！昂梅孔印钡臉藴什⒉晃ㄒ?，在當下的“自住時代”，“轉向真正的居住視角”才是能造出“好房子”的底層邏輯。
早在二十多年前，“以人為本”的理念便已成為房地產行業(yè)的共識，但始終是開發(fā)商單向度的產品設計與供應模式，是企業(yè)對于未來生活的理解。
賢坤花園首次讓業(yè)主成為產品設計的共創(chuàng)者。不僅僅是業(yè)主有了戶型、風格設計和用品選擇的主導權，一些公共空間的構想，也是源自業(yè)主的提議。比如一期只做了健身房，有女業(yè)主建議可不可以再建個瑜伽室，于是二期的住宅架空層里，風景最美的一片區(qū)域被建成了瑜伽房。在交付前半年，項目施工團隊與業(yè)主成立質量共建小組，定期巡檢工地；項目物業(yè)團隊與業(yè)主成立服務共建小組，提前溝通交付后服務內容。
“找到客戶最本質的需求，把選擇權交給業(yè)主，我們是他們夢想的踐行者。”
從項目開工到開放之前，項目打造團隊每天都在施工現(xiàn)場開現(xiàn)場會，各合作單位的負責人一起巡查工地、交流思考、評判效果、優(yōu)化產品……
賢坤一期有一套住宅正對著車庫入口，在很多小區(qū)這是個不成問題的問題，但團隊在與設計伙伴溝通后發(fā)現(xiàn)并向設計師提出，車庫可不可以成為一道景觀墻，將一個原本的缺憾變成了亮點——這正是居住視角的一個小小案例。
丁祖昱博士（右）對賢坤花園給予了高度評價
易居中國CEO丁祖昱博士曾多次來賢坤花園考察，他指出，賢坤花園“可能改變中國房地產業(yè)的開發(fā)模式”——因為真正實現(xiàn)了C2M客戶創(chuàng)造產品。
在賢坤花園一期和二期水景上，各漂浮著一只紅艷艷的“蘋果”。蘋果在東方文化中寓意平平安安，不但是代表著對于居者的祝福，也成為“好房子”、“好生活”的象征。
蘋果，開啟了亞當、夏娃的智慧，“砸”出了牛頓的靈感，創(chuàng)造了喬布斯的科技帝國。今天，這枚小小的蘋果，啟迪了一場關于重塑“后地產時代”產品價值體系的全新探索。
或許，南京地產新時代新篇章將就此揭開。
揚子晚報/紫牛新聞記者 王燁